awriWächst die Familie, weil sich Nachwuchs einstellt oder die Eltern zur Pflege in den Haushalt aufgenommen werden sollen, wächst häufig der Wohnraumbedarf in der Wohnung oder im Haus. Wer seinen Dachboden noch nicht ausgebaut hat, kann nachträglich zusätzlichen Wohnraum schaffen. Allerdings sind dabei zahlreiche Vorschriften zu beachten. Der nachträgliche Ausbau eines Dachgeschosses ist nämlich eine Nutzungsänderung, die in Brandenburg der Baugenehmigung durch die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde bedarf.
Gemäß § 40 BbgBO müssen nachträglich gebaute Aufenthaltsräume im Dachraum über mindestens die Hälfte ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von 2,30 m haben. Raumteile mit einer lichten Höhe bis zu 1,50 m werden bei der Beurteilung nicht berücksichtigt. Schon aufgrund dieser Vorgaben sind zahlreiche Dächer für den Aufenthalt nicht geeignet. Ebenso ist der Brandschutz sicherzustellen. Für den zusätzlichen Aufenthaltsraum im Dachgeschoss müssen gemäß § 29 Abs. 1 BbgBO mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein. Bei Gebäuden mit geringer Höhe, also solchen Gebäuden, bei denen der Fußboden des oberirdischen Geschosses nicht höher als 7 m über der natürlichen Geländeoberfläche liegt, darf der zweite Rettungsweg auch eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle sein. Zu denken ist dabei an ein Dachflächenfenster mit Trittstufen und Brüstung oder an eine ähnlich gesicherte Gaube, wobei die Trittflächen als Auflagepunkte für die Leiter der Feuerwehr dienen müssen. Das Rettungsgerät muss also gerade aufgelegt werden können.
Hinzu tritt häufig ein weiteres Problem: Die Umnutzung des Dachgeschosses zum Aufenthaltsraum muss nämlich auch bauplanungsrechtlich zulässig sein. Hier lohnt sich ein Blick in den möglicherweise vorhandenen Bebauungsplan. Die darin aufgeführte Geschossflächenzahl gibt beispielsweise an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Auch finden sich im Bebauungsplan oder in Gestaltungssatzungen Ausführungen zur Dachgestaltung, sodass zum Teil Gauben oder auch Liegefenster unzulässig sind. Ist ein Bebauungsplan nicht vorhanden, kommt es darauf an, ob sich das Fenster oder die Gaube gemäß § 34BauGB in »die nähere Umgebung einfügt«. Bevor überflüssige Planungs- und Umbaukosten veranlasst werden, ist eine frühzeitige (vor allem bauplanungsrechtliche) Prüfung des Vorhabens ratsam. Und auch beim Kauf einer Immobilie mit bereits erfolgtem Dachausbau ist ein Blick in die vorhandenen Genehmigungsunterlagen durchaus ratsam! Denn die Bauaufsicht kann die Nutzung eines Raumes zum Aufenthalt untersagen, wenn eine Genehmigung nicht vorliegt und auch im Nachhinein nicht erteilt werden kann. Eine fehlende Genehmigung ist daher bei der Entscheidung zum Immobilienerwerb ein beachtliches Kriterium.

Alexandra Mebus-Haarhoff
Rechtsanwältin/Fachanwältin für Verwaltungsrecht
Streitbörger Speckmann PartGmbB

 

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