Infolge von niedrigen Zinsen, unsicheren Anlagemodellen und steigenden Mieten erhöhte sich in den letzten Jahren die Nachfrage an Immobilien. Dies wiederum führt zu einem erhöhten Preisniveau, was die Profitgier schüren und zum Verkauf überteuerter Immobilien führen kann.
Wenn aber nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags festgestellt wird, dass zwischen Leistung und Gegenleistung ein grobes Missverhältnis besteht, das eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten vermuten lässt, ist der Vertrag sittenwidrig und damit nichtig. Dadurch erhält der Benachteiligte einen Anspruch auf Rückforderung aus § 812 I 1 Alt. 1 BGB (Rückabwicklung).
Bereits 2001 stellte der Bundesgerichtshof (BHG) – V ZR 437/99 – klar, dass nach § 138 I BGB ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung erst dann anzunehmen ist, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Sodann haben sich in der Rechtsprechung für die Bemessungsgrenze prozentuale Richtwerte durchgesetzt. Zuletzt hatte sich der BHG in seinem Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/12 – wiederholt mit der Frage befasst, wann Grundstücksgeschäfte wegen Wuchers sittenwidrig sind. Danach ist gemäß § 138 I BGB ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber-/-unterschreitung von 90 Prozent anzunehmen. Die verwerfliche Gesinnung wird dabei ohne das Hinzutreten weiterer Umstände zulasten des Begünstigten vermutet, wenn sich der Benachteiligte auf § 138 BGB stützt und insoweit ein grobes Missverhältnis behauptet. Diese tatsächliche Vermutung kann der Begünstigte nur durch Darlegung und Beweis besonderer Umstände erschüttern.
Mit der Bemessungsgrenze von 90 Prozent hat der BGH die beweiserleichternde tatsächliche Vermutung zugunsten des Benachteiligten konkretisiert und dessen Stellung im Rechtsstreit gestärkt.

Andreas Jurisch
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
T: 0331/2756111
www.streitboerger.de

 

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